Comprei o apartamento na planta e desisti: quanto eu recebo de volta?
Comprei o apartamento na planta e desisti: quanto eu recebo de volta?
Distrato imobiliário em 2026: o que a lei e o STJ dizem
Em 2022, Marina assinou o contrato de um apartamento na planta. Entrada paga, parcelas em dia, chaves previstas para 2025. Então veio a demissão, o orçamento apertou e o sonho virou peso. Ela procurou a incorporadora e ouviu: "Podemos fazer o distrato, mas você perde boa parte do que pagou."
Marina ficou com duas perguntas: isso é legal? E se a obra atrasar, muda alguma coisa?
Milhares de pessoas fazem essas mesmas perguntas todos os meses. O mercado acompanha: a notícia "Devoluções de imóveis batem R$ 2 bilhões" mostra o tamanho do problema. Vamos às respostas.
O que é distrato imobiliário?
É o desfazimento do contrato de compra e venda de um imóvel, seja na planta, em construção ou pronto, por iniciativa de uma ou das duas partes. O tema é regulado principalmente pela Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). Ela alterou a Lei das Incorporações (4.591/1964) e a Lei do Parcelamento do Solo (6.766/1979).
Quanto a construtora pode reter se eu desistir?
Quando a desistência parte do comprador, a pena convencional é de até 25% dos valores pagos; se o empreendimento estiver sob patrimônio de afetação, a lei admite até 50%. Além disso, a incorporadora pode descontar a comissão de corretagem, quando destacada no contrato, e os tributos incidentes.
Em quanto tempo o dinheiro volta?
Depende do tipo de contrato:
Contratos posteriores à Lei 13.786/2018 seguem os prazos da lei. Sem patrimônio de afetação, a devolução deve ocorrer em até 180 dias do distrato.
Contratos anteriores à lei seguem a jurisprudência do STJ. A Lei 13.786/2018 não se aplica a contratos celebrados antes de sua vigência. Nesses casos vale o regime construído pelo STJ, com retenção entre 10% e 25% e devolução em parcela única.
Culpa da construtora: a orientação do STJ é de devolução imediata e em parcela única.
E se a obra atrasar?
Aqui a situação muda a favor do comprador. A lei admite tolerância de até 180 dias de atraso na entrega. Ultrapassado esse prazo, o comprador pode rescindir sem penalidade, com devolução de 100% dos valores pagos, corrigidos. Também pode caber indenização por lucros cessantes, que corresponde ao valor de aluguel que o comprador deixou de receber ou teve de pagar. Se a culpa é da construtora, a devolução deve ser integral, corrigida e com juros, sem direito de retenção.
Muita gente aceita um distrato com perda de valores quando o atraso da obra lhe daria direito a receber tudo de volta. Antes de assinar qualquer documento, confira o cronograma.
Posso me arrepender logo depois de comprar?
Sim, em certas situações. O adquirente tem prazo improrrogável de 7 dias para desistir, com devolução de todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem. Esse direito costuma valer para contratos fechados fora da sede da incorporadora, como em estandes de vendas.
O que observar antes de assinar o distrato
Data do contrato. Ela define se vale a lei ou a jurisprudência anterior.
Patrimônio de afetação. Verifique se o empreendimento o tem e se isso está no quadro-resumo do contrato.
Motivo da rescisão. Arrependimento e atraso da obra geram consequências muito diferentes.
Percentual de retenção. Confira se respeita o limite legal.
Cláusulas de devolução. Cláusulas que alongam a devolução indefinidamente são frequentemente questionadas na Justiça.
Tributos. Em alguns casos o ITBI pode ser restituído, se o registro não foi efetivado.
Conclusão
A Marina descobriu que sua situação não era só "desistir e perder". A data do contrato, o regime do empreendimento e o cumprimento do prazo de entrega mudavam o quanto ela teria de volta. A pergunta "quanto eu recebo?" quase sempre tem a mesma resposta: depende do seu contrato.
Este texto é informativo e não substitui a análise de um advogado. A jurisprudência sobre o tema está em evolução, e os percentuais e prazos podem variar conforme o caso.
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